노후 산업단지 리모델링 빨라진다

조성 된지 20년 이상 지나 낡은 산업단지 41개의 리모델링이 속도를 낸다.

토지공 사는 지난 10일 노후 산업단지 가운데 재정비가 시급해 시범사업지로 뽑힌 대전 1 ㆍ2산업단지 우선협상업체로 국토도시계획학회와 서영기술단을 선정해 재정비방안 을 마련한다고 밝혔다.

대전 1ㆍ2산업단지 재정비는 단지 자체 38만평은 물론 인접한 공업지역 30만평도 포괄해 총 68만평이 개발되는 대규모 사업으로 추진된다.

11월께 입주업체 대표를 포함한 협의체를 구성하고 내년 3월께 사업 타당성 분석과 시행방안을 마련해 본격적인 공사에 들어갈 예정이다.

대전 1ㆍ2산업단지는 73년과 79년에 각각 준공돼 준공 후 27~33년이 지난 노후단지 다.
산업단지 자체만 따져도 산업시설이 29만6000평, 관리사무소 등 지원시설 1만7000 평, 공공시설 6만7000평 등으로 녹지가 전혀 없고 도로ㆍ주차공간 등 기반시설이 매우 부족하다.

특히 주변에 공업지역이 추가된 데다 도시화가 진행되면서 도심으로 들어가 지역주 민과 마찰이 빈번하게 일어나는 등 변화가 필요한 상태다.

정호기 토지공사 단지사업처 사업총괄팀 차장은 “대전 1ㆍ2산업단지는 재정비 사업 을 통해 노후화한 공장 위주의 단순구조에서 벗어나 공원ㆍ녹지ㆍ문화공간 등이 어 우러진 친환경 도시형 첨단 산업단지로 바뀔 것”이라고 말했다.

토공은 산업단지 리모델링 과정에서 부족한 개발자금은 단지 내 일부 지역을 주거 단지로 조성한 뒤 일반에게 분양해 조달하는 것을 검토중이다.

토공은 또 건교부 지침을 받아 대전 1ㆍ2산업단지를 포함해 전국 노후 산업단지 41 개에 대한 실태조사와 분석을 추진중이며 내년 7월께 산업단지별 재정비 실행방안 을 도출해 체계적인 리모델링에 나설 방침이다.

현재 시범사업지인 대전 1ㆍ2단지를 비롯해 준공한 지 20년 이상 지난 노후 산업단 지는 총 41개에 달한다.

이 가운데 가장 오래된 곳은 69년에 준공된 전주 제1지방 산업단지(168만㎡)와 춘천지방산업단지(48만㎡)다.

매일경제 2006. 10. 12 [장종회 기자]

오피스 리모델링(OFFICE REMODELING)

IMF 이후 외국계 자본의 국내 부동산 자산 매입은 날로 증가하고 있다. 이제는 하나의 Trend로 외국계 자본의 국내 부동산 매입을 통한 사무실 임대 사업에 본격적으로 진출하고 있다. 예를 들어 역삼동의 현대 중공업 빌딩의 로담코 매입 운영 관리, 현대 산업 개발의 I-Tower의 론스타 매입, 여의도 대우 증권 빌딩의 골드만 삭스에서 매입, KTB빌딩의 알리안츠 매입, 아시아나 빌딩, 서울 Finance Center의 싱가폴 투자청 매입 등은 이제 새로운 이야기 거리가 되지 못하는 실정이다.

이들 외국 투자자들이 오피스 빌딩을 선호하는 이유는 타 부동산에 비해 비교적 현원 분석이나 Due Diligence가 쉽고 오피스 빌딩의 투자 효율성 및 예상가치 증대가 크기 때문이다. 특히 임대 사업 전환을 통한 수익성 확보가 용이하고 재무가치 추정 및 사업성 평가가 비교적 투명하여 다른 부동산 보다 오피스 빌딩을 매입하는 것으로 분석된다. 이에 따라 노후화된 빌딩은 리모델링을 통해 매입 자산의 시장 가치를 상승 시키며 공실률을 최소화 시키고 입지에 걸 맞는 적정 임대 가를 확보하는 추세로 신규 건물 매입이 아닌 오피스 매입은 대개가 부분 리모델링을 전제로 투자하는 추세이다. 리모델링을 전제로 매입한다는 것은 수익성 위주의 사업 전개 방식으로 기존 사옥 용도를 전문 임대 빌딩으로 전환하고 저가 임대 시설을 시설 변경과 Tenant Mix를 실시하여 고가 임대 시설로 변경하는 도구가 리모델링이 되고 있다.

오피스 빌딩의 리모델링

리모델링이란?

리모델링은 “Reform, Renewal, Renovation”등 여러 가지로 불리워 지면서 관련된 용어의 정의가 모호하다. 이중 가장 큰 것은 리노베이션이다. 리폼이나 리모델링등의 경우는 주로 건물 기능의 변경을 의미한다. 리노베이션은 단독주택을 카페나 식당 같은 상업 시설로 고치거나, 오피스 건물을 주상복합 용도로 개조하는 등의 용도 변경의 내용까지 포함한 기능과 성능을 고도화하는 비교적 대규모의 개보수 공사를 말한다. 리모델링의 종류로는 건축물의 외관만 수선하는 방법, 설비를 고치는 방법, 건축물의 내외부를 고치는 방법, 증,개축을 통해 건물을 전반적으로 고치는 방법 등이 있다. 건축물 구조에 중심이 되는 내력벽 바닥, 벽체는 그대로 두고 내부와 모양을 바꾸는 것이 가장 일반적이다. 넓은 의미로는 정보화, 첨단화에 적극적으로 대응하여 건축물을 혁신적으로 개선시키거나, 새로운 기능을 추가, 변경을 하여 건축물의 수명 연장과 자산 가치의 극대화, 편리성과 기능성의 증대를 도모하는 대규모의 개보수 공사를 말한다.

리모델링은 왜 하는가?

크게 두가지로 생각할 수 있다. 첫째, 건물이 손상돼 쾌적하고 안전한 생활을 하기 위해 필수적으로 이 작업을 해야 하는 경우이다. 둘째는 기존 건물을 생산적으로 활용하여 수익성을 높이기 위해서다. 한 건물의 경제적 수명을 50~60년으로 잡았을 때 건물의 수명이 다할 때까지 보통 2~5차례는 대규모 리노베이션 시기를 맞게 된다. 특히 이 사이클이 가면 갈수록 더욱 단축되고 있다. 미국의 오피스텔의 경우 이 분야 리노베이션 시장 규모가 신축시장을 능가한 상태이다. 건물의 개수, 개량, 수선, 보수, 증축, 개축 등을 크게 4가지로 구분해 보면, 첫째, 노후화된 M/E 설비의 교체 및 Upgrade와 구조 보강 작업 둘째, 건물의 겉 모습만 바꾸는 외장 변경 작업 셋째, 외장과 내부 마감재나 변경 넷째, 내, 외부변경과 함께 증, 개축하여 건물 자체의 모습이나 기능을 변경

리모델링의 필요성과 시기

필요성
– 건물이 손상되어 안전하고 쾌적한 생활을 하기 위한 경우
– 기존 건물을 생산적으로 활용하여 수익성을 높이기 위한 경우
– 복합적인 목적을 가지는 경우
– 건물의 소유주가 바뀌거나 용도가 바뀔 때
– 라이프 사이클에 따른 기능적인 역할이 달라질 때
– 주위 환경의 변화에 적응해야 할 때 등

현행 건축법에 따르면 증축, 개축, 대수선으로 정의하고 있다. 지은 지 오래돼 낡고 불편한 건축물에 얼마간 재투자를 해서 부동산 가치를 높이는 경제적 효과 외에 신축 건물 못 지 않은 안전하고 쾌적한 기능을 회복할 수 있다는 것이 큰 장점이며, 그러한 이유로 제 2의 건축이라고도 불린다. 일본의 경우는 Renovation, Reform이라는 용어가 일반적인 반면 미국에서는 건물 기능자재 들 변경하는 리모델링이 통용되고 있다. 그러나 사전의 철저한 조사와 계획 없이 시작할 경우 손실의 요소가 많이 있으므로 반드시 전문가와의 치밀한 상담과 조언이 요구된다. 보통 신축 후 15~20년 정도 지나면 리모델링 사이클에 진입하는 것으로 여겨지는데 우리의 경우 신축 후 20년이 된 건축물의 총 연면적이 무려 11550만㎡ , 15~19년 된 건축물은 약 15510만㎡ 에 달한다. 프랑스, 이탈리아, 영국 등 유럽 선진국에서는 리모델링의 건설시장 점유율이 40%를 넘고 있는 실정이며, 유럽보다 뒤늦게 80년대 이후 리모델링 시장이 활성화되기 시작한 미국과 일본도 30%대 수준을 유지하며 신축보다 빠른 성장세를 보이고 있다. 오피스 빌딩의 리모델링 유형은 일반적으로 공사 건수가 가장 많고 공사 금액이 상대적으로 적은 유지관리가 대부분이고, 부분 리모델링 위주의 보수 공사가 일부로서 외장과 설비공사, 내장과 설비, 설비, 외장, 내장공사들로 분류된다. 부분 리모델링 위주의 전체 리모델링의 경우 개수 공사에 해당되며 외, 내장 및 설비를 포함하는 경우로 공사 물량 중 극소수에 공사 건수이지만 공사 금액은 가장 높은 경우가 일반이다.

※ 내용출처 : 오병호 박사 (KFMA 개발기획 소위원회) / [건축물 가치 제고를 위한 리모델링 사례연구] 본문 中에서 / 한국퍼실리티매니지먼트학회(KFMA) 제7회 국제 심포지엄 / 2001-11-08

아파트 주변소음을 재는「공동주택 소음측정기준」개정

주택건설기준 등에 관한 규정(대통령령) 개정에 따른 시행기준 마련

건설교통부는 공동주택 건설지점의 소음도가「주택건설기준 등에 관한 규정」제9조에서 정하는 기준(65데시벨 미만)의 만족 여부 확인을 위한 측정기준과 방법 등을 새로이 정하는 공동주택의 소음 측정기준을 마련하여 고시하고, 이를 내년(’08) 1월 1일부터 시행한다.

’06. 7. 28 규제개혁장관회의에서 6층 이상 공동주택에 대해 실내소음기준(45㏈ 이하)을 적용하도록 ’07년말까지 주택법령과 「공동주택의 소음측정기준」을 개정하기로 협의하여, 종전 1층에서 5층까지만 측정해 오던 실외소음도 측정방법을 주택 전층으로 확대하고, 6층 이상에 대해서는 실내소음도(창을 닫은 상태에서 45dB)를 적용하는 것으로 개정, 2008년 1월 1일 부터 시행하기로 한 바 있다.

이에 따라 종전「공동주택 소음측정기준」(건설부고시 제 463호. ‘86.10.15)을 개정된 주택법령에 적합하도록 수정·보완을 하기 위한 것으로, 그간 공동주택의 실내소음기준 도입에 따른 제도화방안을 연구(건기연, ‘06.10.11~’07.12.10)하였고, ‘07.1월, ‘07.9월 건기연 등과 공조하여 자문회의 2회, 전문가 토론·자문(‘07.10.4, 11.28 환경부, 국립환경과학원 등) 등 개최하여, 용어, 측정시간 및 방법 등 개정(안)을 마련, 환경부, 국립환경과학원, 환경정책평가연구원 등과 누차 긴밀한 협의를 거쳐 개정하기에 이른 것이다.

적용범위의 구체화(안 제2조)

□ 현황 및 문제점
ㅇ 현행 기준은 공동주택을 건설하는 지점의 소음측정에 한정(「주택건설기준 등에 관한 규정」(대통령령) 제9조제1항)하고, 단지내의 도로 등에 대하여는 적용되지 않음
ㅇ 공동주택에 영향을 미치는 소음은 도로, 철도, 공사장, 항공기 및 공장소음 등 다양하고, 적용대상이 명확하지 않음
– 주택단지 내 도로에서 발생하는 소음 등에 대한 적용여부가 사업주체의 자의적 해석에 따라 달라질 수 있음

□ 개정안
ㅇ 주택건설사업계획 승인대상 건축물 중 공동주택만이 본 기준의 적용대상임을 명확히 함(안 제2조제1항)
ㅇ 공동주택에 영향을 미치는 소음중 도로, 철도, 기타 소음발생시설(공장, 사업장)에 대하여 적용하되, 항공기 소음과 단지내 도로소음은 제외(안 제2조제2항)

용어의 정의 명확화(안 제3조)

□ 현행 및 문제점
ㅇ 현재 소음도, 지시치 등 관련용어에 대한 정의 및 해석
– 기준개정으로 제외되는 용어와 추가되는 용어에 대한 명쾌한 개념정리로 사업승인권자의 이해증진 및 혼란방지 필요

□ 개정안
ㅇ 측정에 불필요한 기존 용어의 정비와 자의적 해석 여지가 있거나, 일반인이 이해하기 어려운 용어를 명확히 해석
– 등가소음도, 측정소음도, 외벽면, 청감보정회로의 A특성, 지시치, 배경소음 등(안 제3조)

측정장비(안 제4조)

□ 현행 및 문제점
ㅇ 측정장비는 ‘정밀소음계’, ‘보통소음계’ 또는 ‘그 이상의 성능을 갖는 것’을 사용하도록 하고 있으나, 실내소음 기준도입으로 소음에 대한 주파수분석이 필요하여 ‘주파수 분석기’ 등 장비추가 필요

□ 개정안
ㅇ ‘보통소음계’ 또는 ‘동등이상의 성능을 갖는 소음측정기’를 사용할 수 있도록 함(안 제4조제1항)
ㅇ 기준치 45㏈에 적합한지 여부를 확인하기 위하여 주파수별 외부소음레벨과 창의 음향감쇠계수에 대한 측정이 필요
– 측정장비에 ‘주파수 분석기’를 추가(안 제4조제2항)

소음계 사용방법(안 제5조)

□ 현행 및 문제점
ㅇ 측정기준과 기기의 사용방법을 구분하여 측정방법 등 규정
ㅇ 측정 중 바람이 불 때 등 측정여건의 변화 등에 대처할 수 있도록 측정가능 풍속조건 등을 구체적으로 정하지 않음

□ 개정안
ㅇ 풍속 2m/sec 이상일 경우 마이크로폰에 방풍망을 부착하고, 풍속이 5m/sec를 초과할 경우, 측정을 중지하도록 함(안 제5조제5항)

사업계획승인단계에서의 실외소음도 예측방법 (제6조~제9조)

□ 현행 및 문제점
ㅇ 사업계획승인 및 사용검사 단계에 대한 명확한 구분이 없어 기준적합 판단시점이 사용검사 단계로 집중
ㅇ 6층 이상 공동주택에 대해서는 내부소음기준(45㏈이하)을 적용하도록 상위법이 개정되어 이를 반영하는 측정기준 마련이 필요
ㅇ 현행 측정기준은 측정 및 평가방법에 치중되어 예측소음도 산출 및 분석방법에 대한 규정이 없고, 측정시간대(낮, 밤 시간대)와 측정횟수만을 규정하여 고의로가장 소음이 적은 시간대(한밤중)를 이용하는 등 문제 내포

□ 개정안
ㅇ 실외소음도 예측 시 적용범위, 입력조건, 위치 및 결과분석 등 업무를 명시하고, 측정위치, 시간 및 횟수를 정함(안 제6조, 제7조)
– (위치) 외벽에서 1m지면에서 1.2~1.5m 높이
– (시간 및 횟수) 낮시간대는 출·퇴근 시간대를 포함, 차량통행이 가장 많은 시간, 밤시간대는 22:00~24:00에 측정
ㅇ 소음도 예측을 위한 입력조건을 명시하고, 예측결과를 법적 기준(65㏈ 미만)에 적합한지를 판단하는 방법규정(안 제8조, 제9조)

사업계획승인단계에서의 실내소음도 예측방법 (제10조~제17조)

□ 현행 및 문제점
ㅇ 개발예정지구 또는 도시계획도로 예정지역에 주택이 건설되는 경우에 한하여 실외소음도를 예측하도록 함
ㅇ 환경영향평가를 않는 경우, 도로의 종류나 차선수에 따라 예측소음도를 75㏈ 또는 70㏈을 사용하도록 하고 있으나 교통량 증가로 인한 민원최소화를 위하여 ‘향후 교통량 증가 예상지역에 주택을 건설하는 경우, 예측을 통한 사전검토 필요
ㅇ 도로의 직선화 및 다차선화, 보유자동차 대수의 증가에 따른 통행량 증가, 자동차 제조기술 발전에 따른 고속화 및 대형화율이 과거와 달라져 도로소음의 크기도 달라짐

□ 개정안
ㅇ 종전 거리감쇠 방식만을 이용하지 않도록 예측대상의 도로, 지형조건 및 주변 건물의 배치상태 등 실제 주변조건을 입력하여 예측할 수 있도록 대상 및 위치 지정(안 제10조 및 제14조)
ㅇ 예측의 경우, 예측절차(실외소음도 크기 결정 → 창호의 음향감쇠계수 결정 → 흡음력 보정 → 주파수별 소음레벨의 합성 → 실내소음 기준에의 적합성 검토)를 따로 정하고 발코니로서 외부에 면하는 창호를 포함하여 예측하는 절차규정(안 제12조)
ㅇ 예측 시 창호의 음향감쇠 계수값의 적용과 측정대상 실(室)의 흡음력 보정방법, 계산방법 및 예측치의 정확도 제고(안 제13조, 제17조)

사용검사단계에서의 실외소음도 측정방법 (제18조~제23조)

□ 현행 및 문제점
ㅇ 6층 이상의 주택에 대하여 실내소음기준(45㏈ 이하) 적용
– 사업계획승인 단계에서 실내소음을 예측하는 방법이 없음

□ 개정안
ㅇ 실외소음 측정은 도로 또는 철도에 가장 근접하여 배치된 동(棟)의 외벽으로부터 1m 떨어진 지점에서 측정하도록 정함(안 제19조)
ㅇ 도로소음 측정시간 및 횟수지정(안 제20조)
– 낮시간(06:00-22:00)은 출·퇴근 시간포함, 2시간 간격 1회 5분간 4회 측정, 산술평균
– 밤시간(22:00-06:00)은 22:0-24:00포함, 2시간 간격 1회 5분간 2회 측정, 산술평균
ㅇ 철도소음에 대한 측정 횟수 및 측정자료 분석 규정을 정함(안 제21조, 제22조)

사용검사단계에서의 실내소음도 측정방법 (제24조~제27조)

□ 현행 및 문제점
ㅇ 사용검사단계에서의 실내소음측정 근거가 마련되어 있지 않아 소음으로 인한 생활불편으로 시공사와 입주민간 분쟁발생

□ 개정안
ㅇ 측정대상을 도로와 철도에 면하여 배치된 동(棟)의 예측소음도가 가장 높은 층을 포함, 상하 각층 1개층씩 3개층을 측정(안 제25조)
– 도로에 면한 침실의 경우 실내 4개소 이상을 측정, 정밀도 제고
ㅇ 측정 시간 및 횟수, 측정결과 법적기준에의 적합여부 판단 방법 등은 실외 소음도 측정기준을 준용(안 제26조, 제27조)

실 내·외 소음도 측정기관 및 예측기관 (제28조~제34조)

□ 현행 및 문제점
ㅇ 현행 「환경정책기본법」에 의한 “환경오염방지시설업 또는 소음·진동 방지시설업을 하는자”가 소음측정
ㅇ 소음·진동방지시설업자 중 소음도 측정장비를 갖추고 있지 않은 측정대행 사업자도 있어, 일정 자격조건을 갖추거나, 국가에서 인정한 측정기관에서 측정 및 예측토록 하여 결과에 대한 신뢰성 제고 필요

□ 개정안
ㅇ 실내·외 소음도 측정기관으로서 KOLAS(기술표준원에서 인정한 시험기관)와 건교부장관이 필요하다고 인정하는 기관(안 제28조)
ㅇ 측정기관이 직접(동일 계열사 포함) 건설하였거나 시공한 주택은 사용검사단계의 측정을 할 수 없도록 함(안 제30조)
ㅇ 측정 및 예측기관은 실내·외 소음도 측정 또는 예측 결과보고서의 작성, 실적관리 및 보고의무를 부여(안 제31조)
ㅇ 부실측정 및 예측기관의 업무정지요건을 두어, 업무를 공정하고 객관성있게 수행할 수 있도록 함(안 제32조)