양돈춘천 아이소
콘크리트 지붕의 방수 마감

건축물의 하자를 감안하면 평지붕보다 경사지붕이 좋다. 하자가 덜 생긴다. 하자의 대부분은 누수현상이다. 평지붕의 경우 물이 고이기 쉽기 때문에 항시 물이 차있는 곳은 취약하기 때문에 균열이 발생한다던가 누수가 될 확률이 어느 경우보다 많다. 특히 겨울에는 얼었다 녹았다 하면서 콘크리트면을 파손시키는 역활을 하게 된다. 평 지붕의 경우 작업 공간으로 사용하거나 사람들의 휴게 공간 등으로 사용함으로 이를 감안한 방수공법을 선택하지 않으면 하자가 발생할 수밖에 없다.

경사지붕의 경우 평지붕보다 활용도도 적고 공사비도 상대적으로 추가되지만 경사지붕 아래의 다락을 활용할 수 있다던가 기와 또는 아스팔트슁글 등으로 미관을 증진시킬 수 있다는 장점도 있다. 평지붕에 푸르고 누런 물탱크를 설치하는 삭막한 도시보다는 물매가 있는 경사지붕의 도시가 한결 아름답다.

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건축물 내부 마무리 공사

건축물의 이용 주체는 사람이다.

우리는 가끔 이 단순한 진리를 잃어버릴 때가 많다. 다른 사람들에게 잘 보이기 위한 과시용의 건축물들이 얼마나 많은지 모른다. 최근 분양되는 고급주택의 평당 공사비가 2천만원을 넘는 것도 있다고 한다니 보통 시민들의 입장에선 상상도 할 수 없는 일이 그리 어렵지 않게 일어나고 있다. 물론 돈 있는 사람들의 일이라 하지만 과연 그 속에서 얼마만큼의 평안을 누릴 수 있는 것인지 의문이 아닐 수 없다.

▶ 마무리 공사의 수준은 분수에 맞게

적정 공사비가 얼마이어야 하는가는 큰 의미가 없다. 수준에 걸맞는 정도라면 된다. 그러나 이 모든 것의 결정은 그 공간에 거주할 사람을 중심으로 결정되지 않으면 안된다는 것이다. 편안함, 편리함, 쾌적함, 신선함이 있는 공간을 목표로 건축물이 건축되어야 한다.

건축물에 있어서의 내장재가 차지하는 비중은 매우 높다. 최종 마무리 공사인 내장재의 수준에 따라 건축물의 수준이 결정되는 것이다. 재료의 선택에서 색상과 질감의 선택, 시공의 숙련도에 따라 품질은 천차만별로 달라진다. 건축물이 살고 죽는 것이 마무리 공사의 정도에 달려있다 해도 과언이 아닌 것이다.

이의 결정은 최종 사용자인 건축주와 설계자간의 충분한 의견교환을 통하여 이루어져야 한다. 경제적으로 제한된 범위 내에서 건축주의 의견을 조율한 상태에서 최선의 방안을 강구하는 책임이 설계자에게 있는 것이며, 이를 공사시공자가 완벽하게 실현시키는 것이다. 그러나 많은 건축물들이 이러한 과정을 생략하고 적당한 설계에 적당한 시공으로 결국엔 건축주만 골탕을 먹게 되는 것이다.

▶ 마무리의 수준은 시공성에 좌우된다

우수한 재료를 사용하더라도 얼마든지 조잡하게 시공할 수 있으며, 다소 수준이 떨어지는 재료로 시공했다 하더라도 색상이나 질감의 선택, 마무리 정도에 따라서는 전혀 다른 결과를 얻을 수도 있는 것이다. 설계자의 능력에 따라 시공자의 수준에 따라 전혀 다른 결과를 얻을 수 있을 것이다.

최근에는 다양한 건축자재의 개발로 색상이나 디자인 면에서는 나무랄 데가 없다. 가격에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만 건축주가 선택할 수 있는 폭은 매우 넓다. 소규모의 건축물은 설계자에 따라 좌지우지하지만 대형 건축물이나 호텔 백화점 기년관 등 특수 용도의 건축물은 별도로 인테리어 디자이너의 도움을 받아 공사를 마무리 하기도 한다. 인테리어업이 독립된 한 분야로서 자리매김을 하고 있는 추세이다. 고급 아파트들이 입주 전에 미리 시공된 내부시설을 철거하고 고급 자재로 재시공하는 사례가 적지 않은데 그 비용이 만만찮게 들어간다. 수천만원에서 억대를 넘는 경우도 있다 하니 놀랄 일이 아닐 수 없다. 이런 풍조가 과연 바람직한 것인지는 다시 생각해 보아야 할 문제이다. 필요하다면 내부시설을 입주자가 책임지겠다고 한다면 아예 분양가에서 절감하는 마이너스 옵션제를 채택하는 것도 고려해 볼 필요가 있다.

▶ 마무리공사의 구분

내부 마무리 공사를 부위별과 재료별에 따라 구분해보기로 하자.

실내 마무리 공사를 크게 나누면 바닥 공사와 벽·천장 공사, 커어튼이나 블라인드 등의 공사, 조명등 공사로 구분할 수 있다.

바닥공사는 사용되는 용도에 따라 어떤 자재를 사용할 것인가를 결정한다. 쪽매마루깔기,플로링(Flooring), 리놀륨(Linoleum)이나 리놀륨 타일, 고무 타일, 비닐 타일 붙이기와 카펫깔기 등이 있다. 사무실의 경우는 물갈기나 리놀륨이나 아스타일 등이 주로 사용되며, 고급 사무실의 경우는 대리석 마감이나 양탄자 깔기로 마무리하기도 한다. 주택의 거실은 쪽매 마루나 리놀륨 등을 사용하며 그 위에 양탄자를 깐다. 침실은 장판지나 리놀륨을 많이 사용한다. 쪽매 마루를 깔기 위하여 삼나무나 참나무를 서로 맞대거나 합판을 깔고 그 위에 얇은 쪽매를 아교 등으로 붙이고 외부에서 보이지 않는 못을 박는다. 리놀륨은 바탕을 고르고 충분히 건조 시킨 다음 리놀륨 풀을 사용하여 정확히 잘라 붙인다. 아스타일이나 비닐 타일 등도 리놀륨과 마찬가지로 바탕을 평평하게 고른 다음 충분히 건조한 상태에서 붙임 풀을 사용하여 공사를 하는데 정확한 줄 나누기를 하여 보기 싫지 않도록 한다. 이러한 재료는 기능에 따라 달리 선택되겠지만 질감이나 색상의 선택은 벽이나 천장재와의 조화를 염두에 두어야 한다.

벽이나 천장은 차음, 흡음, 방음,단열 등의 특성을 고려하고 실내의 사용 목적과 용도에 따라 자재를 선택하되 색상, 질감 등을 고려하여 선택하도록 한다. 종이나 천,비닐 붙이기, 석고보오드, 석면슬레이트, 목모시멘트판, 합판, 플라스틱 붙이기 등 다양한 재료가 생산되어 선택의 폭이 넓은 편이다. 주거용의 경우 벽지나 고급 천을 붙이기도 하지만 미장 벽돌이나 목재, 석재 등 다양한 재료를 사용하기도 한다. 사무실의 경우도 수준에 따라 내장재가 결정되는데 최소의 경비로 시공하기 위해서는 미장마감에 수성 페인트 칠을 하기도 한다. 벽지를 붙일 때에는 처음에 마분지로 초벌 바르고 그 위로 한지를 2회 정도 바른 다음에 최종 벽지를 바른다. 벽지나 천의 시공은 무늬가 엇갈림 없이 일정하게 해야 한다. 가격에 따라 품질은 천차만별이다. 거실과 침실, 아이들 방 등 용도에 따라 적절한 칼라의 벽지를 선택하는 것이 좋다.

그 외에도 커어튼이라던가 블라인드를 사용하여 실내로 유입되는 빛을 조절하고 분위기를 연출하는 것도 건축적인 측면에서 매우 중요한 일이다. 장식적인 요소로서 활용하는 것이다. 블라인드는 목제, 금속제, 플라스틱제와 마포 등의 재료가 있지만 경량이고 조작이 간편한 점으로 알루미늄 제품을 많이 선정하는 편이다.

* 발췌 : 윤혁경의 건축법 해설 (http://www.archilaw.org)

용두동 프리젠테이션 도면 출력-S

어떤 페인트를 선택해야 하는가?

화장을 하기에 따라 미녀가 될 수도 추녀가 될 수도 있다. 분장으로 거지가 되기도 하고 임금이 되기도 한다. 최근에 각광을 받는 직업 중에 하나가 메이커 업이다. 신문의 전면 광고가 연일 게재되고 있음을 보아도 분장과 화장술이 현대에 얼마나 광범위하게 퍼져있는가를 알 수 있다.

제아무리 잘 지은 건축물일지라도 제대로 분장을 하지 않으면 생명력이 없는 무미건조한 건축물이되기 쉽다. 우선은 어떤 재료를 선택하느냐에 따라 그 아름다움이 달라진다. 돌은 중후하며 장중한 맛을 내겠지만 붉은 벽돌은 따뜻하고 고풍스러운 멋을 낼 것이다. 타일은 그 색상에 따라 건축물의 성격을 결정지을 것이다. 적절한 재료의 선택과 조화로운 시공, 건축물에 생명력을 불어넣는 것이야말로 건축사가 처음과 마지막에 고려해야 할 중요한 일이다.

마감 재료 그 자체로서 미관적이지 못할 경우 칠로서 마감을 하는 경우가 있다. 마감 재료가 분장에 해당된다면 칠은 화장술에 해당될 것 같다.

▶ 칠의 목적

칠은 건축물의 약점을 보완하거나 훌륭한 건축물에 품격을 한층 더 높이는 역할을 한다. 뿐만 아니라 부식 방지의 역할을 한다. 칠은 바탕 재료에 따라 사용 위치에 따라 그 종류나 색상은 매우 다양하다. 목재의 경우만 하더라도 창문틀이냐 천정재냐 마루재냐에 따라 칠의 선택을 달리해야 하며, 나뭇결을 살려야 하느냐 아니면 색상으로서 표현해야 하느냐에 따라 그 재료가 달라져야 한다. 콘크리트나 몰탈면도 내부와 외부에 따라 달라지며, 단순하게 칠할 것인가 아니면 그래픽을 해야 하는가에 따라서도 재료의 선택을 달리한다.

▶ 칠의 특징

칠의 특징을 정리해 보면 대충 다음 몇 가지로 요약할 수 있다.

첫째 내수성(耐水性),내습성(耐濕性)이 우수하다. 녹의 발생을 방지하기 위해서는 산소나 물을 통과시키지 않아야 하는데 칠의 표면이 이 역할을 감당하기 때문이다.

둘째 내산성(耐酸性)과 내알카리성에 대한 저항력이 강하여 황산가스,탄산가스,산,알카리 등과 같이 녹을 촉진시키는 유해 물질을 통과시키지 않는다.

세째 충격이나 마찰에 따라 표면에 상처가 일어나더라도 이를 보호하는 역할을 한다.

넷째 작업하기가 쉽고 재료의 선택이 용이하고 자유스럽다.

▶ 페인트의 종류

페인트의 종류는 여러 가지이지만 일반적으로 크게 나누면 유성 페인트와 수성 페인트로 구분할 수 있다. 어떤 것들이 있는지 종류별로 알아 보기로 하자.

1. 외부용 합성수지 에멀젼 페인트

냄새가 없어 위생적이며 작업이 용이하다. 콘크리트나 모르타르, 슬레이트 또는 회벽에도 칠할 수 있다. 옥외용이지만 옥내에서도 사용이 가능하다.

2. 내부용 합성수지계 에멀젼 페인트

물과 알카리에 강한 불연성의 재료이다. 색상이 다양하며 콘크리트 모르타르 슬레이트 회벽의 칠에 사용된다.

3. 조합(調合) 페인트

철재와 목재면의 마감재로 사용된다. 칠하기에 좋도록 각 재료를 알맞게 배합하여 제조되어 내구성과 부착력이 뛰어나다. 광이 나는 다양한 색상이 있다.

4. 스파바니쉬

건물 내외부의 목재에 사용되는 투명 페인트로서 유성 바니쉬의 일종이다. 물과 약품에 강하고 내마모성과 내구성이 우수한 제품이다.

5. 투명락카

일명 클리어 락카라고도 한다. 유성 바니쉬에 비하여 도막은 얇으나 견고하고 우아한 광택이 있어 주로 목재 가구나 실내의 나무부분에 사용된다.

6. 광명단 조합 페인트

철제면의 녹 방지를 위한 유성 페인트이다. 녹을 방지하고 부착성과 알카리에 강하다. 색상은 갈색과 오렌지색이 있다.

7. 타르 에폭시 수지 도료

콜탈 피치에 에폭시 수지 도료를 혼합한 검은 색의 도료로서 지하 콘크리트면과 철재면에 사용된다.

8. 알키드 수지 바니쉬

건물 내외부 목재면과 가구에 칠하는 투명한 바니쉬이다. 바니쉬는 얇게 바르되 3 – 4회 정도 칠하는 게 좋다.

9. 슬레이트 및 기와용 페인트

매끈한 고광택의 피막을 형성하고 2시간 정도면 마른다. 슬레이트나 기와, 콘크리트 모르타르의 벽, 내 외부 겸용의 천장과 바닥용에 적합하다.

10. 자연 건조형 알키드 수지 에나멜

접착력이 좋다. 도막이 단단하고 오래가므로 건축물의 내 외부 철재에 사용된다. 다채로운 색상을 갖고 있다.

재료의 선택도 중요하지만 색상의 선택은 무엇보다도 중요하다. 경험과 숙련도에 따라 조언을 듣지만 그래도 전문가에게 자문을 구하라고 권하고 싶다. 한번 칠한 상태를 바꾸기가 쉽지않고 보기 싫은 색상을 매일 대해야 한다는 게 얼마나 괴롭고 싫은 일인지 모른다. 능력도 오르지 않으며 짜증스러운 삶을 해야 할 것이기 때문이다.

* 발췌 : 윤혁경의 건축법 해설 (http://www.archilaw.org)

노후 산업단지 리모델링 빨라진다

조성 된지 20년 이상 지나 낡은 산업단지 41개의 리모델링이 속도를 낸다.

토지공 사는 지난 10일 노후 산업단지 가운데 재정비가 시급해 시범사업지로 뽑힌 대전 1 ㆍ2산업단지 우선협상업체로 국토도시계획학회와 서영기술단을 선정해 재정비방안 을 마련한다고 밝혔다.

대전 1ㆍ2산업단지 재정비는 단지 자체 38만평은 물론 인접한 공업지역 30만평도 포괄해 총 68만평이 개발되는 대규모 사업으로 추진된다.

11월께 입주업체 대표를 포함한 협의체를 구성하고 내년 3월께 사업 타당성 분석과 시행방안을 마련해 본격적인 공사에 들어갈 예정이다.

대전 1ㆍ2산업단지는 73년과 79년에 각각 준공돼 준공 후 27~33년이 지난 노후단지 다.
산업단지 자체만 따져도 산업시설이 29만6000평, 관리사무소 등 지원시설 1만7000 평, 공공시설 6만7000평 등으로 녹지가 전혀 없고 도로ㆍ주차공간 등 기반시설이 매우 부족하다.

특히 주변에 공업지역이 추가된 데다 도시화가 진행되면서 도심으로 들어가 지역주 민과 마찰이 빈번하게 일어나는 등 변화가 필요한 상태다.

정호기 토지공사 단지사업처 사업총괄팀 차장은 “대전 1ㆍ2산업단지는 재정비 사업 을 통해 노후화한 공장 위주의 단순구조에서 벗어나 공원ㆍ녹지ㆍ문화공간 등이 어 우러진 친환경 도시형 첨단 산업단지로 바뀔 것”이라고 말했다.

토공은 산업단지 리모델링 과정에서 부족한 개발자금은 단지 내 일부 지역을 주거 단지로 조성한 뒤 일반에게 분양해 조달하는 것을 검토중이다.

토공은 또 건교부 지침을 받아 대전 1ㆍ2산업단지를 포함해 전국 노후 산업단지 41 개에 대한 실태조사와 분석을 추진중이며 내년 7월께 산업단지별 재정비 실행방안 을 도출해 체계적인 리모델링에 나설 방침이다.

현재 시범사업지인 대전 1ㆍ2단지를 비롯해 준공한 지 20년 이상 지난 노후 산업단 지는 총 41개에 달한다.

이 가운데 가장 오래된 곳은 69년에 준공된 전주 제1지방 산업단지(168만㎡)와 춘천지방산업단지(48만㎡)다.

매일경제 2006. 10. 12 [장종회 기자]

오피스 리모델링(OFFICE REMODELING)

IMF 이후 외국계 자본의 국내 부동산 자산 매입은 날로 증가하고 있다. 이제는 하나의 Trend로 외국계 자본의 국내 부동산 매입을 통한 사무실 임대 사업에 본격적으로 진출하고 있다. 예를 들어 역삼동의 현대 중공업 빌딩의 로담코 매입 운영 관리, 현대 산업 개발의 I-Tower의 론스타 매입, 여의도 대우 증권 빌딩의 골드만 삭스에서 매입, KTB빌딩의 알리안츠 매입, 아시아나 빌딩, 서울 Finance Center의 싱가폴 투자청 매입 등은 이제 새로운 이야기 거리가 되지 못하는 실정이다.

이들 외국 투자자들이 오피스 빌딩을 선호하는 이유는 타 부동산에 비해 비교적 현원 분석이나 Due Diligence가 쉽고 오피스 빌딩의 투자 효율성 및 예상가치 증대가 크기 때문이다. 특히 임대 사업 전환을 통한 수익성 확보가 용이하고 재무가치 추정 및 사업성 평가가 비교적 투명하여 다른 부동산 보다 오피스 빌딩을 매입하는 것으로 분석된다. 이에 따라 노후화된 빌딩은 리모델링을 통해 매입 자산의 시장 가치를 상승 시키며 공실률을 최소화 시키고 입지에 걸 맞는 적정 임대 가를 확보하는 추세로 신규 건물 매입이 아닌 오피스 매입은 대개가 부분 리모델링을 전제로 투자하는 추세이다. 리모델링을 전제로 매입한다는 것은 수익성 위주의 사업 전개 방식으로 기존 사옥 용도를 전문 임대 빌딩으로 전환하고 저가 임대 시설을 시설 변경과 Tenant Mix를 실시하여 고가 임대 시설로 변경하는 도구가 리모델링이 되고 있다.

오피스 빌딩의 리모델링

리모델링이란?

리모델링은 “Reform, Renewal, Renovation”등 여러 가지로 불리워 지면서 관련된 용어의 정의가 모호하다. 이중 가장 큰 것은 리노베이션이다. 리폼이나 리모델링등의 경우는 주로 건물 기능의 변경을 의미한다. 리노베이션은 단독주택을 카페나 식당 같은 상업 시설로 고치거나, 오피스 건물을 주상복합 용도로 개조하는 등의 용도 변경의 내용까지 포함한 기능과 성능을 고도화하는 비교적 대규모의 개보수 공사를 말한다. 리모델링의 종류로는 건축물의 외관만 수선하는 방법, 설비를 고치는 방법, 건축물의 내외부를 고치는 방법, 증,개축을 통해 건물을 전반적으로 고치는 방법 등이 있다. 건축물 구조에 중심이 되는 내력벽 바닥, 벽체는 그대로 두고 내부와 모양을 바꾸는 것이 가장 일반적이다. 넓은 의미로는 정보화, 첨단화에 적극적으로 대응하여 건축물을 혁신적으로 개선시키거나, 새로운 기능을 추가, 변경을 하여 건축물의 수명 연장과 자산 가치의 극대화, 편리성과 기능성의 증대를 도모하는 대규모의 개보수 공사를 말한다.

리모델링은 왜 하는가?

크게 두가지로 생각할 수 있다. 첫째, 건물이 손상돼 쾌적하고 안전한 생활을 하기 위해 필수적으로 이 작업을 해야 하는 경우이다. 둘째는 기존 건물을 생산적으로 활용하여 수익성을 높이기 위해서다. 한 건물의 경제적 수명을 50~60년으로 잡았을 때 건물의 수명이 다할 때까지 보통 2~5차례는 대규모 리노베이션 시기를 맞게 된다. 특히 이 사이클이 가면 갈수록 더욱 단축되고 있다. 미국의 오피스텔의 경우 이 분야 리노베이션 시장 규모가 신축시장을 능가한 상태이다. 건물의 개수, 개량, 수선, 보수, 증축, 개축 등을 크게 4가지로 구분해 보면, 첫째, 노후화된 M/E 설비의 교체 및 Upgrade와 구조 보강 작업 둘째, 건물의 겉 모습만 바꾸는 외장 변경 작업 셋째, 외장과 내부 마감재나 변경 넷째, 내, 외부변경과 함께 증, 개축하여 건물 자체의 모습이나 기능을 변경

리모델링의 필요성과 시기

필요성
– 건물이 손상되어 안전하고 쾌적한 생활을 하기 위한 경우
– 기존 건물을 생산적으로 활용하여 수익성을 높이기 위한 경우
– 복합적인 목적을 가지는 경우
– 건물의 소유주가 바뀌거나 용도가 바뀔 때
– 라이프 사이클에 따른 기능적인 역할이 달라질 때
– 주위 환경의 변화에 적응해야 할 때 등

현행 건축법에 따르면 증축, 개축, 대수선으로 정의하고 있다. 지은 지 오래돼 낡고 불편한 건축물에 얼마간 재투자를 해서 부동산 가치를 높이는 경제적 효과 외에 신축 건물 못 지 않은 안전하고 쾌적한 기능을 회복할 수 있다는 것이 큰 장점이며, 그러한 이유로 제 2의 건축이라고도 불린다. 일본의 경우는 Renovation, Reform이라는 용어가 일반적인 반면 미국에서는 건물 기능자재 들 변경하는 리모델링이 통용되고 있다. 그러나 사전의 철저한 조사와 계획 없이 시작할 경우 손실의 요소가 많이 있으므로 반드시 전문가와의 치밀한 상담과 조언이 요구된다. 보통 신축 후 15~20년 정도 지나면 리모델링 사이클에 진입하는 것으로 여겨지는데 우리의 경우 신축 후 20년이 된 건축물의 총 연면적이 무려 11550만㎡ , 15~19년 된 건축물은 약 15510만㎡ 에 달한다. 프랑스, 이탈리아, 영국 등 유럽 선진국에서는 리모델링의 건설시장 점유율이 40%를 넘고 있는 실정이며, 유럽보다 뒤늦게 80년대 이후 리모델링 시장이 활성화되기 시작한 미국과 일본도 30%대 수준을 유지하며 신축보다 빠른 성장세를 보이고 있다. 오피스 빌딩의 리모델링 유형은 일반적으로 공사 건수가 가장 많고 공사 금액이 상대적으로 적은 유지관리가 대부분이고, 부분 리모델링 위주의 보수 공사가 일부로서 외장과 설비공사, 내장과 설비, 설비, 외장, 내장공사들로 분류된다. 부분 리모델링 위주의 전체 리모델링의 경우 개수 공사에 해당되며 외, 내장 및 설비를 포함하는 경우로 공사 물량 중 극소수에 공사 건수이지만 공사 금액은 가장 높은 경우가 일반이다.

※ 내용출처 : 오병호 박사 (KFMA 개발기획 소위원회) / [건축물 가치 제고를 위한 리모델링 사례연구] 본문 中에서 / 한국퍼실리티매니지먼트학회(KFMA) 제7회 국제 심포지엄 / 2001-11-08

집합건축물 유지관리 매뉴얼

집합건축물이란 아파트, 오피스텔, 상가 등과 같이 한 동의 건물내부가 구조상 독립되어 있는 여러 부분으로 구분되어 있어 그 각각의 구분된 부분에 대하여 소유권 이전등기가 가능한 건축물을 말한다. “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”(이하 “집소법”이라 함)에서는 건물의 구분소유와 상가건물의 구분소유를 규정하고 있다. 건물의 구분소유는 “1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”로 규정하고 있고, 상가건물의 구분소유에 대해서는 “1동의 건물 중 다음 각호에 해당하는 방식으로 수개의 건물부분이 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구분점포”라고 한다)은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.” 라고 규정하고 있다.

공동주택과는 달리 집합건축물은 구분소유자간의 이해 상충 내지 의견불일치로 인하여 초기의 성능을 유지하거나 개선하기 위한 유지관리가 제대로 이루어지지 않아 건물의 사용성 저하와 조기노후화 경향이 크다. 전문적인 지식이 없는 일반적인 수준의 소유자와 관리자, 사용자를 대상으로, 일상적인 유지관리, 보수, 증개축 등 건축물 전생애주기(Life Cycle)에 걸쳐 집합건축물의 초기성능을 유지하고 개선하는데 필요한 법규 및 제도, 점검 및 유지관리요령, 개보수 등의 절차 및 기법 등을 실제 사용자가 활용하기 용이하게 기술하는 매뉴얼 개발을 목적으로 한다.

시설물 관리의 개념

□ 민법상 관리의 개념

민법에 의하면 관리의 개념을 보존행위·이용행위, 그리고 개량행위로 정의하고 있다.
(1) “보존행위”라 함은 “재산의 현상을 유지하는 행위로서 무제한으로 관리자가 행위할 수 있다”라고 하고 있다.
(2) “이용행위”는 재산으로부터 수익하는 행위로 목적물이나 권리의 성질을 변경하지 아니한 한도내에서 관리행위를 할 수 있는 것이다.
(3) “개량행위”는 재산가치를 증가시키는 관리행위로서 가옥의 장식 등을 재산가치 증식수단으로 변경하는 행위이며, 관리자가 목적물이나 권리의 성질을 변경하지 아니하는 범위내에서 관리행위를 할 수 있음을 규정하고 있다.

□ 건축법상 관리의 개념

(1) 건축물의 유지관리
건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물·대지 및 건축설비를 제30조 내지 제33조, 제35조 내지 제41조, 제43조, 제44조, 제46조 내지 제50조, 제51조, 제53조, 제54조, 제55조, 제57조, 제59조,제59조의2, 제59조의3 및 제67조의 규정에 적합하도록 유지·관리하여야 한다.
(2) 건축물의 철거신고
건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 철거하는 경우, 철거를 하기 전에 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.(건축법 제27조 1항) 건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물이 재해로 인하여 멸실된 경우에는 멸실 후 15일 이내에 신고하여야 한다.(건축법 제27조 2항)
(3) 건축지도원
시장·군수·구청장은 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반하는 건축물의 발생을 예방하고 건축물의 적법한 유지·관리를 지도하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 건축지도원을 지정할 수 있다.(건축법 제28조)

□ 시설물의 안전관리에 관한 특별법상 관리의 개념

‘시설물의 안전관리에 관한 특별법’(이하 ‘시특법’이라 함)에서는 시설물의 안전점검과 적정한 유지관리를 통하여 재해 및 재난을 예방하고 시설물의 효용을 증진시킴으로써 공중의 안전을 확보하고 나아가 국민의 복리증진에 기여함을 목적으로 하고 있다. “유지관리”라 함은 완공된 시설물의 기능을 보전하고 시설물이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여 시설물을 일상적으로 점검·정비하고 손상된 부분을 원상복구하며 경과시간에 따라 요구되는 시설물의 개량·보수·보강에 필요한 활동을 하는 것을 말한다.(시특법 제2조) 시특법에서는 “소관시설물에 대하여 5년마다 시설물별로 안전 및 유지관리계획을 수립하여야 하며, 이에 따라 매년 시행계획을 수립·시행하여야 한다.” 라고 규정하고 있다.(시특법 제4조)

□ 건물자산관리상 관리의 개념

건물의 소유자나 관계자중에는 완성후의 건물은 관리하지 않아도 스스로 작동하고 유지·보존되며, 따라서 사용·수익·처분에 전혀 문제가 없는 것으로 인식하거나 착각하는 부류가 있다. 다시 말하면 건물자산관리의 필요성과 중요성에 대한 이해가 부족한 사람이 많이 있음을 볼 수 있다.

자료출처 : 건설교통부