집합건축물 유지관리 매뉴얼

집합건축물이란 아파트, 오피스텔, 상가 등과 같이 한 동의 건물내부가 구조상 독립되어 있는 여러 부분으로 구분되어 있어 그 각각의 구분된 부분에 대하여 소유권 이전등기가 가능한 건축물을 말한다. “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”(이하 “집소법”이라 함)에서는 건물의 구분소유와 상가건물의 구분소유를 규정하고 있다. 건물의 구분소유는 “1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”로 규정하고 있고, 상가건물의 구분소유에 대해서는 “1동의 건물 중 다음 각호에 해당하는 방식으로 수개의 건물부분이 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구분점포”라고 한다)은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.” 라고 규정하고 있다.

공동주택과는 달리 집합건축물은 구분소유자간의 이해 상충 내지 의견불일치로 인하여 초기의 성능을 유지하거나 개선하기 위한 유지관리가 제대로 이루어지지 않아 건물의 사용성 저하와 조기노후화 경향이 크다. 전문적인 지식이 없는 일반적인 수준의 소유자와 관리자, 사용자를 대상으로, 일상적인 유지관리, 보수, 증개축 등 건축물 전생애주기(Life Cycle)에 걸쳐 집합건축물의 초기성능을 유지하고 개선하는데 필요한 법규 및 제도, 점검 및 유지관리요령, 개보수 등의 절차 및 기법 등을 실제 사용자가 활용하기 용이하게 기술하는 매뉴얼 개발을 목적으로 한다.

시설물 관리의 개념

□ 민법상 관리의 개념

민법에 의하면 관리의 개념을 보존행위·이용행위, 그리고 개량행위로 정의하고 있다.
(1) “보존행위”라 함은 “재산의 현상을 유지하는 행위로서 무제한으로 관리자가 행위할 수 있다”라고 하고 있다.
(2) “이용행위”는 재산으로부터 수익하는 행위로 목적물이나 권리의 성질을 변경하지 아니한 한도내에서 관리행위를 할 수 있는 것이다.
(3) “개량행위”는 재산가치를 증가시키는 관리행위로서 가옥의 장식 등을 재산가치 증식수단으로 변경하는 행위이며, 관리자가 목적물이나 권리의 성질을 변경하지 아니하는 범위내에서 관리행위를 할 수 있음을 규정하고 있다.

□ 건축법상 관리의 개념

(1) 건축물의 유지관리
건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물·대지 및 건축설비를 제30조 내지 제33조, 제35조 내지 제41조, 제43조, 제44조, 제46조 내지 제50조, 제51조, 제53조, 제54조, 제55조, 제57조, 제59조,제59조의2, 제59조의3 및 제67조의 규정에 적합하도록 유지·관리하여야 한다.
(2) 건축물의 철거신고
건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 철거하는 경우, 철거를 하기 전에 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.(건축법 제27조 1항) 건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물이 재해로 인하여 멸실된 경우에는 멸실 후 15일 이내에 신고하여야 한다.(건축법 제27조 2항)
(3) 건축지도원
시장·군수·구청장은 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반하는 건축물의 발생을 예방하고 건축물의 적법한 유지·관리를 지도하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 건축지도원을 지정할 수 있다.(건축법 제28조)

□ 시설물의 안전관리에 관한 특별법상 관리의 개념

‘시설물의 안전관리에 관한 특별법’(이하 ‘시특법’이라 함)에서는 시설물의 안전점검과 적정한 유지관리를 통하여 재해 및 재난을 예방하고 시설물의 효용을 증진시킴으로써 공중의 안전을 확보하고 나아가 국민의 복리증진에 기여함을 목적으로 하고 있다. “유지관리”라 함은 완공된 시설물의 기능을 보전하고 시설물이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여 시설물을 일상적으로 점검·정비하고 손상된 부분을 원상복구하며 경과시간에 따라 요구되는 시설물의 개량·보수·보강에 필요한 활동을 하는 것을 말한다.(시특법 제2조) 시특법에서는 “소관시설물에 대하여 5년마다 시설물별로 안전 및 유지관리계획을 수립하여야 하며, 이에 따라 매년 시행계획을 수립·시행하여야 한다.” 라고 규정하고 있다.(시특법 제4조)

□ 건물자산관리상 관리의 개념

건물의 소유자나 관계자중에는 완성후의 건물은 관리하지 않아도 스스로 작동하고 유지·보존되며, 따라서 사용·수익·처분에 전혀 문제가 없는 것으로 인식하거나 착각하는 부류가 있다. 다시 말하면 건물자산관리의 필요성과 중요성에 대한 이해가 부족한 사람이 많이 있음을 볼 수 있다.

자료출처 : 건설교통부

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